中指研究院近日发布《2025上半年中国住房租赁市场总结与展望》(以下简称“报告”)显示，2025上半年，重点50城住宅平均租金累计下跌1.37%，一线、二线与三四线代表城市租金均累计下跌，其中一线城市累计跌幅相对较小。
报告显示，租金走势方面，2025上半年，重点50城住宅平均租金累计下跌1.37%；从月度走势来看，住宅租金波动仍显现明显的季节效应，2月住宅平均租金短期企稳，3月以来环比下跌。分梯队来看，一线、二线与三四线代表城市租金均累计下跌，其中一线城市累计跌幅相对较小。
租客特征方面，中指研究院2025年中租客调查结果显示，受过高等教育的青年人是租客群体的主力，其中高学历、新毕业的年轻租客对长租公寓更加青睐。短期租客换租意愿较强，超六成租客计划在租约到期后换租。集中式长租公寓租客续签意愿在各类型房源中偏低，企业需优化公寓产品设计，并继续完善服务体系稳固自身竞争力。
政策方面，据不完全统计，上半年各地政府共出台住房租赁政策超80次，供需两端政策支持力度不断强化，推动租赁住房品质提升，促进租住需求释放。
保租房发展方面，根据各地公布的年度保租房筹集进度及筹集计划，多地保租房已接近完成“十四五”筹集目标。预计“十五五”期间保租房更多将按照“以需定购、以需定建”的模式，通过存量转化与新建相结合的方式进行筹集。2025年一季度，保租房公募REITs底层资产运营较为稳健，但受短期租金下调影响整体收益环比略有下降。保租房公募REITs“首发+扩募”进程提速，首单保租房公募REITs扩募产品正式完成发售。
长租企业方面，2025年，随着住房租赁行业融资环境改善及企业盘活存量资产需求增加，企业布局租赁赛道的积极性继续强化，但随着供给增加，行业竞争有所加剧。截至5月，全国开业、管理规模TOP30企业开业、管理规模均较2024年末增加7万间以上，其中地方国企系增长较快。企业格局来看，预计地方国企将继续发挥房源获取优势，专业运营商则专注轻资产运营，双方优势互补有助于实现协同发展。经营层面，优秀企业以租户居住体验为出发点，注重全链条精细化运营管理能力构建，持续强化核心竞争力，推动企业进阶式发展。
报告预计，从趋势来看，住房租赁市场正逐步从大规模筹集建设进入存量提质阶段。各地收购存量商品房用作保租房“收储转租”取得一定进展，有效盘活存量资产并增加租赁房源供给。同时，“好房子”理念首次被写入《政府工作报告》，租赁市场同样需要“好房子”，品质化转型成为未来市场重要发展方向。
报告指出，企业应积极把握政策窗口，利用“收储转租”盘活存量资产，并借助REITs等金融工具实现资产证券化和资金回笼，优化资产结构，长期专注打造符合市场需求的优质租赁项目。(记者李方)
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